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Hypothekenkredit:

Hypothek kündigen – Wann das geht und welche Kosten anfallen

Es kann verschiedene Gründe geben, vorzeitig aus einem Hypothekenkredit auszusteigen: Ein Umzug, eine Erbschaft oder gravierende Veränderungen im persönlichen Umfeld sowie finanzielle Schwierigkeiten oder auch deutlich günstigere Umschuldungsmöglichkeiten sind häufige Beweggründe.

Manchmal kann es sich finanziell lohnen, den Hypothekenkredit vorzeitig zu kündigen.

Wer seinen Hypothekenkredit kündigen möchte, sollte sich vorher informieren und beraten lassen. Bild: © fotolia.de

Nicht immer aber ist die Kündigung eines Hypothekenkredits ohne Weiteres möglich. Banken verlangen zudem oft eine hohe Entschädigung, wenn  der Kreditnehmer vorzeitig aus dem Vertrag hinaus möchte.

Kündigung des Hypothekenkredit bei variabler Verzinsung

Dir Kündigung eines Hypothekenkredits ist jederzeit möglich, wenn das Darlehen variabel verzinst wird. Eine variable Verzinsung liegt immer dann vor, wenn auf eine Zinsfestschreibung verzichtet wurde. Der Zinssatz muss nicht zwingend tatsächlich verändert worden sein.

Auch Kredite ohne grundpfandrechtliche Besicherung (z. B. Nachrangdarlehen ohne Grundbucheintrag) können jederzeit mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden, wenn seit der Auszahlung mindestens 6 Monate verstrichen sind.

Kündigung des Hypothekenkredit bei Zinsfestschreibung

Bei Hypothekenkrediten mit Zinsfestschreibung ist die Kündigung nicht ohne Weiteres möglich. Läuft die Zinsbindung weniger als 10 Jahre, kann nur zum Ende der Laufzeit gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Bei langfristigen Zinsbindungen über mehr als 10 Jahre ist die Kündigung erstmals 10 Jahre nach der Auszahlung möglich.

Einer vorzeitigen Kündigung müssen Banken nicht in jedem Fall zustimmen. Will der Darlehensnehmer den Kredit umschulden, weil das Zinsniveau seit Aufnahme des Kredits gesunken ist, berechtigt ihn das nicht zum Rücktritt vom Vertrag.

Stimmt die Bank der Kündigung dennoch zu, kann sie eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, die sie nach billigem Ermessen festsetzen darf. Das gilt auch, wenn der Kreditnehmer geerbt hat und den Kredit vorzeitig zurückzahlen will. Umschuldungen und vorzeitige Rückzahlungen lohnen deshalb nur, wenn die Bank Fairness walten lässt.

Etwas günstiger gestaltet sich die Kündigung, wenn der Kreditnehmer ein (im juristischen Sinne) „berechtigtes Interesse“ an der Kündigung hat. Berechtigtes Interesse liegt beispielsweise vor, wenn die finanzierte Immobilie verkauft werden soll. Ob der Verkauf aufgrund eines Umzugs, auf finanziellen Nöten oder anderen Beweggründen heraus erfolgt, spielt keine Rolle. In diesem Fall ist die Bank verpflichtet, der Kündigung zuzustimmen.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung darf sie nach nicht nach billigem Ermessen festlegen. Vielmehr gelten Regelungen, die der Bundesgerichtshof in mehreren Urteilen festgesetzt hat.

Die Vorfälligkeitsentschädigung versteht sich als Schadenersatz für die Bank. Diese muss die zurückbezahlten Gelder (häufig) zu geringeren Zinssätzen am Kapitalmarkt anlegen als im Darlehensvertrag vorgesehen. Der BGH hat festgelegt, dass als Referenzzinssatz die Zinsen von Pfandbriefen heranzuziehen sind. Diese sind höher als die von öffentlichen Anleihen, so dass die Kosten für den Kreditnehmer geringer ausfallen.

Die Bank muss bei der Bemessung ihres Schadens davon ausgehen, dass der Kreditnehmer den Kredit nach zehn Jahren (kostenfrei) gekündigt hätte. Sie muss zudem unterstellen, dass alle Möglichkeiten zu Sondertilgungen und Anhebungen der Raten genutzt worden wären. Weiterhin ist die Bank verpflichtet, das durch die vorzeitige Rückzahlung verminderte Ausfallrisiko und die damit verbundenen Kosten zugunsten des Kunden zu berücksichtigen.

Wichtig: beraten lassen

Die Erfahrung zeigt, dass Banken ihre Kunden bei der Bemessung der Vorfälligkeitsentschädigung gerne übervorteilen. Kreditnehmer sind deshalb gut beraten, sich Unterstützung zu suchen. Am günstigsten ist diese bei den Verbraucherzentralen, die für rund 60 Euro die Höhe der fairen Entschädigung berechnen.

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