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Die Umkehrhypothek, auch Immobilienrente genannt, ist ein in Deutschland noch recht wenig bekanntes, aber möglicherweise recht zukunftsträchtiges Modell. Das Prinzip funktioniert folgendermaßen: Immobilienbesitzer leihen sich Geld von der Bank und überschreiben ihr Haus als Sicherheit. Ein lebenslanges Wohnrecht garantiert ihnen dabei einen sorgenfreien Ruhestand in den eigenen vier Wänden.
Der Kredit wird dafür grundpfandrechtlich besichert – die Bank ist also im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Das Darlehen lässt sich nun je nach persönlichen Vorlieben entweder als einmalige Kapitalabfindung oder aber als monatliche Rente ausbezahlen.
Wenn der Eigentümer verstirbt, können zunächst die Erben der Immobilie den Kredit selbst übernehmen. Ist dies nicht gewünscht oder existieren keine Erben, geht das Objekt schließlich in den Besitz der Bank über. Die verwertet es dann weiter.
Das lebenslange Wohnrecht kann auch auf den Ehegatten ausgeweitet werden. Dadurch ist es möglich, den finanziellen Spielraum im Ruhestand deutlich zu erweitern, ohne in eine Mietwohnung umziehen zu müssen. Im Ausland ist dieses Modell der Umkehrhypothek schon lange populär.
Pro und Contra Umkehrhypothek
Überschätzt werden sollten die Möglichkeiten, die die Umkehrhypothek bietet, allerdings nicht. Wie hoch der persönliche Kreditrahmen ausfällt, richtet sich nach verschiedenen Faktoren. Neben dem Wert der Immobilien ist dabei das Lebensalter des Eigentümers – und damit die statistisch zu erwartende Restlebenszeit – von Bedeutung.
Wer bei Eintritt in den Ruhestand mit 65 Jahren ein Eigenheim im Wert von 250.000 Euro in eine lebenslange monatliche Immobilienrente umwandeln möchte, kann nicht damit rechnen dass diese allein für einen komfortablen Ruhestand ausreicht.
Banken profitieren von einem noch sehr jungen und wenig transparenten Markt. Dadurch können sie ihre Margen natürlich beträchtlich ausweiten. Der Wertverlust der Immobilie bis zum Übergang in den Besitz der Bank kann ebenso hoch angesetzt werden wie die statistische Restlebenserwartung. Kommt dann noch ein hoher Zinssatz hinzu, fällt die Rente für den Hypothekennehmer gering aus.
Wer sich für eine Immobilienrente, also die Verrentung der eignen vier Wände interessiert, sollte in jedem Fall mehrere Angebote einholen und keinesfalls die erste (und vermutlich nur vermeintlich beste) Offerte der Hausbank annehmen. Umkehrhypotheken sind bei fast allen großen Banken erhältlich, auch wenn die Produkte bislang nicht offensiv beworben werden.
Für wen ist die Umkehrhypothek bzw. Immobilienrente geeignet?
Die Umkehrhypothek ist vor allem eine Option für Eigentümer von Immobilien, die keine Erben haben. Sind Erben vorhanden, die ein ausreichend hohes Einkommen erzielen, kann auch eine Vereinbarung ohne eine Bank getroffen werden: Der Erbe zahlt dem Eigentümer eine Rente und erbt dafür ein unbelastetes Objekt.
Hierbei müssen allerdings andere Risiken beachtet werden: Erfreut sich der Eigentümer nach Abschluss des Geschäfts noch für viele Jahre bester Gesundheit, kann dies zu überproportionalen Belastungen des oder der Erben führen.
Fazit: Das Modell Immobilienrente bzw. Umkehrhypothek ist in Deutschland noch neu und für viele sicherlich etwas gewöhnungsbedürftig. In den kommenden Jahren und Jahrzehnten werden sich viele Rentner allerdings mit Handlungsbedarf konfrontiert sehen, weil das Versorgungsniveau der gesetzlichen Rentenkassen aller Voraussicht nach stark sinken wird. Das Eigenheim als Liquiditätsquelle zu nutzen ohne es zu verlassen, kann dann eine sinnvolle Option sein.
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