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Überschuldung ist in Deutschland ein wachsendes Problem. Immer mehr Haushalte können ihren Verpflichtungen nicht mehr nachkommen. Dazu zählen auch Eigentümer von Immobilien, die ihr Haus oder ihre Wohnung mit einem Kredit finanziert haben.
Können Eigentümer den Kredit für ihre Immobilie nicht mehr zahlen, kündigt die Bank bald darauf das Darlehen. Wird auch dann keine andere Lösung gefunden, kommt das dicke Ende: Der Traum von den eigenen vier Wänden endet mit der Zwangsversteigerung der Immobilie an den Meistbietenden.
Mahnbescheid, Vollstreckungstitel, Vollstreckungsklausel – die Stufen der Zwangsvollstreckung
Können die laufenden Hypothekenraten nicht mehr bezahlt werden, belässt es die Bank nicht lange bei Mahnungen und Zahlungserinnerungen. Der Kredit wird gekündigt und zur sofortigen Rückzahlung fällig gestellt. Da die Rückzahlung nicht möglich ist, folgen die absehbaren Konsequenzen: Auf den Mahnbescheid folgen Vollstreckungstitel und Vollstreckungsklausel. Sind diese dem Schuldner zugestellt, kann das zuständige Amtsgericht die Zwangsvollstreckung anordnen.
Einspruchsrecht gegen Zwangsvollstreckung
Kreditnehmer können zwar Rechtsmittel gegen diesen Ablauf einlegen, sich aber – sofern es sich um eine berechtigte und unstrittige Forderung der Bank handelt – nur für kurze Zeit Luft verschaffen.
Gegen den zugestellten Mahnbescheid kann (beim Amtsgericht) ebenso Widerspruch eingelegt werden wie gegen die Anordnung der Zwangsvollstreckung (beim Landgericht). Das Gesetz sieht die Möglichkeit einer (vorübergehenden) Einstellung der Zwangsvollstreckung vor, wenn der Schuldner glaubhaft darlegen kann, dass er binnen 6 Monaten die offenen Verbindlichkeiten begleichen kann.
Dies ist in der Regel allerdings schwierig: Die Ursache für die Zahlungsschwierigkeiten besteht fort und die Rückzahlung des gesamten Kreditbetrags ist nur durch ein neues Darlehen bei einer anderen Bank möglich. Da sich (spätestens) im Zuge der Zwangsvollstreckung die Bonität des Schuldners allerdings drastisch verschlechtert, ist auch dieser Weg regelmäßig verbaut.
Die Zwangsversteigerung und ihre Konsequenzen für Immobilienbesitzer
Die Zwangsversteigerung ist das letzte Mittel: Die Bank versucht auf diesem Wege, ihre offenen Forderungen beizutreiben. Das zuständige Amtsgericht kündigt die Versteigerung an. Zum genannten Termin können alle Interessenten erscheinen und Gebote abgeben.
Bei der ersten Sitzung wird das Mindestgebot in der Regel auf 70 Prozent des von Sachverständigen festgestellten Verkehrswertes festgesetzt. Findet sich während der ersten Versteigerung kein Käufer, kann das Mindestgebot bei späteren Terminen geringer angesetzt werden.
Wer selbst in einer Immobilie wohnt, die per Zwangsversteigerung auf den Markt gebracht wird, muss sie spätestens dann räumen, wenn sich ein Käufer gefunden hat. Grundsätzlich gilt die Immobilie bereits als beschlagnahmt, wenn die Zwangsvollstreckung eingeleitet wurde.
Was passiert mit dem Erlös aus der Zwangsversteigerung
Der Erlös, der bei der Versteigerung erzielt wird, fließt direkt an die Bank, die offene Forderungen gegen den früheren Eigentümer besitzt. Sofern die Erlöse die Forderungen übersteigen, steht dem früheren Eigentümer die Differenz zu. In der Praxis ist dies aber nur selten der Fall: Zum offenen Darlehensbetrag kommen Verzugszinsen, Gebühren etc.
Reicht der bei der Zwangsversteigerung erzielte Erlös nicht aus, um alle Verbindlichkeiten zu decken, muss der Kreditnehmer sie auf anderem Wege abzahlen. Dies kann durch eine gesonderte Vereinbarung mit der Bank geschehen.
In der Praxis werden Ratenzahlungsvereinbarungen allerdings häufiger mit dem Gerichtsvollzieher geschlossen. Je nach Höhe der verbleibenden Restschuld und der finanziellen Gesamtsituation des Schuldners kann ein privates Insolvenzverfahren die letzte Rettung sein.
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